La loi dite « de simplification de la vie économique », publiée au Journal officiel le 27 mai 2026 et entrée en vigueur le 28 mai 2026, modifie plusieurs dispositions clés du statut des baux commerciaux. Si notre équipe de droit immobilier a déjà commenté l’ensemble des impacts de cette réforme sur les baux commerciaux dans sa newsletter du mois de juin, nous souhaitons ici attirer l’attention des praticiens du contentieux sur le nouveau régime des délais de paiement et de la suspension des effets des clauses résolutoires.
L’article 63 de la loi, inspiré du régime des baux d’habitation, subordonne désormais l’octroi de délais et la suspension de la clause résolutoire à deux conditions cumulatives : la capacité du preneur à régler sa dette locative et la reprise du paiement intégral du loyer courant avant la première audience (nouvel article L. 145-41 du Code de commerce).
Cette mesure, un temps écartée par l’Assemblée nationale au motif qu’elle risquerait d’entraîner une « explosion des faillites dans le commerce de proximité », a finalement été rétablie par la commission mixte paritaire. Elle s’applique aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi, soit à compter du 28 mai 2026.
Cette réforme soulève plusieurs interrogations pratiques.
Pouvoir du juge. Le juge des référés, juge de l’évidence, aura-t-il les moyens d’apprécier la capacité du preneur à régler sa dette ? Cette analyse relève davantage du juge du fond.
Notion de « loyer courant ». Cette notion n’est pas définie : s’agit-il de tous les loyers à l’exception de celui visé par le commandement ? Les charges en sont-elles exclues, ce qui pourrait inciter les preneurs à prioriser le paiement des loyers au détriment des charges.
Date de la « première audience ». S’agit-il de la date mentionnée dans l’assignation ou de l’audience effective ? La jurisprudence devra trancher.
Ce nouveau mécanisme, s’il renforce la position des bailleurs, comporte encore plusieurs incertitudes que la jurisprudence devra lever.